El post de hoy está escrito por Roberto Rojas, director general de Archibus. No se podía describir mejor que BIM es algo más que diseño. Gracias Roberto.
Hace más de 10 años que se viene aplicando una innovadora metodología en el diseño y desarrollo de inmuebles: Building Information Modeling (BIM).
Si bien es cierto que hasta ahora, el desarrollo de la metodología BIM se ha centrado en mejorar la eficiencia del proceso de diseño y construcción del inmueble, no es menos cierto, que los principales beneficios de la metodología BIM no finalizan al término del proceso constructivo. En realidad, el mayor beneficio de la metodología BIM, se obtiene durante la operación y ocupación del Inmueble.
Este documento resume las principales ventajas que aporta BIM en la Gestión de inmuebles y servicios de soporte (Facility Management).
LOS INMUEBLES DE ALTO RENDIMIENTO
Actualmente, la metodología BIM se considera un instrumento altamente eficaz para minimizar los errores en el diseño y el asegurar del cumplimiento de plazos y costes de ejecución. (Consultar el informe de los beneficios por la adopción de BIM reportados por el gobierno de Gran Bretaña).
Sin embargo, los beneficios que BIM proporciona durante el proceso constructivo son insignificantes, si los comparamos con los beneficios derivados de su aplicación a lo largo del ciclo de uso del edificio.
Por esta razón, la Administración Pública de EE.UU, Dinamarca, Finlandia, Noruega o Suecia consideran preceptivo la aplicación de BIM en el proceso de diseño-construcción-explotación del inmueble. El resto de países desarrollados ya han anunciado su propósito de establecer su propia regulación. Este es el caso de Reino Unido, que ha anunciado su intención de imponer la aplicación de BIM en todos los proyectos de construcción a partir del año 2016.
1.Evaluación del Coste Total de Propiedad de los inmuebles
El Coste Total de Propiedad (en inglés «Total Cost of Ownership»), es un método de cálculo que, aplicado al Facility Management, facilita la determinación de los costes directos e indirectos relacionados con la tenencia y uso de los inmuebles a lo largo de TODO su ciclo de vida.
Por lo general, se considera que el coste de operación y ocupación, representa aproximadamente el 80% del Coste Total de Propiedad (en adelante TCO) del inmueble. Por tanto, en el diseño y desarrollo de planes estratégicos debe prestarse especial atención al gasto recurrente inherente al uso y conservación del inmueble y sus activos, a lo largo de su vida operativa.
Por desgracia, con demasiada frecuencia, los planes de negocio de las organizaciones ignoran o calculan incorrectamente el TCO. Por lo general, cuando se elaboran los presupuestos, preocupa más afinar los costes vinculados directamente a la producción, que analizar el “gasto fijo” ligado al medio de producción (inmuebles, sus activos y servicios asociados) de la organización.
Todo directivo debe ser consciente que al ignorar el TCO, está reduciendo drásticamente la rentabilidad de cualquier adquisición o alargando innecesariamente el retorno de inversión. Omitir el TCO en la estrategia empresarial, invita a la infrautilización y deterioro de los activos, además de auspiciar un mayor consumo energético y gasto operativo (más recambios, más reparaciones, más indisponibilidades, más alquileres, etc.).
2. Gestión Normalizada del Ciclo de Vida de los Activos
Para disponer de inmuebles de alto rendimiento es necesario evaluar el TOC permanentemente, pero esto sólo es posible, si aceptamos su carácter interdisciplinar.
El enfoque holístico y empleo de metodologías y sistemas de Información específicamente diseñados para evaluar constantemente la disponibilidad, uso efectivo y rendimiento-coste- efectividad de los inmuebles y sus activos, es inherente a la concepción contemporánea del Facility Management.
En los últimos años, se han introducido en el FM nuevos estándares y prácticas de gestión heredadas de la industria de proceso, que aseguran que los activos de la organización, soporten y extiendan las estrategias y los objetivos corporativos. En particular, la implantación de BIM y la norma ISO 55000 (Asset Management), junto con el cálculo normalizado del coste total del ciclo de vida de los activos (p. e. la norma ISO 15686-5), está posibilitando que las organizaciones:
- incrementen la eficiencia en el desarrollo de las funciones clave en la gestión de inmuebles mediante la aplicación de métricas y análisis comparativos de rendimiento y costes;
- monitoricen y alineen los programas de mejora continua acorde a la estrategia corporativa;
- mininimicen los riegos operativos y medioambientales;
- garanticen el cumplimiento normativo y, especialmente, y
- tomen decisiones fundamentadas, que realmente garantizan el rendimiento y racionalización de los costes de operación y ocupación de los inmuebles.
3. BIM: Fuente de información fiable para el cálculo del TOC
La estimación eficaz de TCO requiere la disposición de información normalizada, fiable y completa durante todo el ciclo de vida del inmueble. Afortunadamente, la implantación de BIM ha facilitado enormemente la estandarización e informatización de la información física y funcional de los inmuebles.
Con la adopción de BIM, las organizaciones están evitando demoras innecesarias, errores y costes extras en el proceso de compilación, normalización y depuración de la información técnica y funcional de los inmuebles, posibilitando con ello una gestión más eficiente y eficaz de la cartera inmobiliaria y el entorno de trabajo, así como, la racionalización y optimización del uso de los recursos de la organización.
La aplicación de BIM en la Gestión de Inmuebles, contribuye a la reducción del TCO de los inmuebles con el consiguiente impacto en la cuenta de resultados.
4. Integración de los sistemas de información corporativos
La metodología BIM debe ser interiorizada por la organización. Debe implantarse en todas las áreas funcionales y estar soportado por el sistema de información corporativo. De este modo, la información relativa a los activos físicos de la organización, como, por ejemplo, el histórico de disponibilidad, los costes de instalación y puesta en marcha, coste de reemplazo, etc., será aprovechable por TODO el personal vinculado a los “procesos de diseño, construcción y uso de los inmuebles”.
De igual modo, la integración de BIM en el sistema de información corporativo, posibilita que el equipo directivo conozca desde un principio y de primera mano, la evolución del rendimiento “físico y funcional” de cada activo y, por tanto, anticipar las medidas correctoras pertinentes.
Corolario
Posiblemente, el beneficio más importante que puede derivarse de la estimación del TCO del inmueble es la previsibilidad y con ello la posibilidad de implementar una estrategia de inversión y gestión de inmuebles alineada con la estrategia corporativa.
En los últimos años BIM ha evolucionado hasta el punto de garantizar una información de los inmuebles de alta calidad y fácil de utilización. Esto genera oportunidades de innovación en el diseño, construcción, operación y ocupación de los inmuebles y, por tanto, la posibilidad de incrementar la competitividad corporativa.
La metodología BIM aplicada en el Facility Management, está ayudando a todo tipo de organizaciones, al facilitar la evaluación del rendimiento de coste-efectividad de los inmuebles, sus activos y servicios asociados. La disposición constante de información relevante y veraz que BIM proporciona, ha extendido el uso de indicadores de costes, ratios de utilización y análisis del retorno sobre la inversión lo que ha mejorado ostensiblemente la eficiencia operativa, minimización de los riesgos asumidos y optimización del control y seguimiento de los recursos puestos a disposición por la organización.
Invito al lector a examinar las guías BIM/FM publicadas por entidades a la vanguardia del Facility Management como la US General Services Administration (GSA) donde se establecen las directrices para el uso integrado de BIM en el FM (BIM Guide For Facility Management) o el informe donde se expone cómo gracias a la integración de la metodología BIM en el Facility Management se ha optimizado el programa nacional de eficiencia energética.
Lo que es importante no es el sistema, sino en la creatividad de los seres humanos en escoger e interpretar la información» Taiichi Ohno desarrollador del Toyota Production System
