Cualquier persona con experiencia en el sector industrial es conocedor que el Core Business (tu actividad principal o donde das valor añadido) no se externaliza. Lo gestionas tu. El promotor público o privado ha de analizar previamente qué puede delegar y qué no. En qué actividades o procesos quiere llevar el timón y cuáles delegarlas. En el fondo el promotor ha de responder como quiere gestionar el RIESGO.
Segundo aspecto a tener en cuenta: el BIM. Si decidimos empezar un proyecto con BIM hemos de tener presente que tendremos que gestionar dos modelos: el virtual y el físico (la obra). Y en función del tipo de contrato a utilizar los roles para optimizar los dos flujos (el virtual y el físico) serán diferentes.
Y tercer aspecto a tener en cuenta: la EFICIENCIA. Hay que tener claro los recursos a destinar al proyecto y su uso para decidirse por una forma de gestión u otra.
El post de hoy es una pequeña introducción a este tema. Partimos de la hipótesis que se trabaja con BIM. Empecemos:
1. Diseño-Licitación-Construcción (Design-Bid-Build = DBB)
En esta gestión al haber una secuencia lineal en los procedimientos de adjudicación se produce varias interrupciones en el flujo de actividades y la entrega del inmueble o equipamiento al usuario final se alarga. El promotor delega el riesgo y la gestión a los proveedores.
Es conveniente que el diseñador-arquitecto también sea el director de obra. En los casos donde no sea así, Solibri puede ser de gran ayuda para validar el modelo BIM.
El promotor debe decidir en los pliegos y contratos que tareas hace la dirección facultativa respecto a la gestión del modelo virtual y que tareas realiza el constructor.
Es la forma de gestión más utilizada por la administración pública. Riesgo y control son asumidos por propiedad y constructora.
2. Construction Management
Muy utilizado por promotores privados para grandes proyectos. Normalmente el promotor contrata a un Project Manager que coordina los trabajos relacionados con el diseño y la ejecución. La empresa de Construction Management puede asumir el riesgo (Construction Management at Risk denominado en USA) y deciden si contratan todo el proyecto a un constructor o contratan directamente a los industriales (contratación por lotes).
Existe también el mismo problema que antes, como el constructor general no suele participar en el diseño, hay que decidir quien gestiona el flujo de la información del modelo BIM. Por ejemplo con un proyecto con un nivel de detalle LOD300, en fase de ejecución necesitaremos un LOD400 o LOD500 (As Built). Hay que responder quien es el responsable de incorporar esta información al modelo BIM. En muchos casos, por contrato, el As Built es responsabilidad del constructor y se hace al final de la obra. Con el BIM, el As Built se va realizando a medida que va avanzando la obra.
Otra pregunta que es conveniente responderse es quién hace las modificaciones al modelo BIM en obra.
3. Proyecto y Obra (Design and Build)
En este caso el constructor es el responsable también del diseño. Y también es el responsable del modelo virtual. Y asumen todo el riesgo. Se puede dar el caso que el promotor tenga inicialmente un proyecto básico o anteproyecto realizado con otro despacho de arquitectura o ingeniería diferente al despacho del constructor. Será el documento base para realizar el Proyecto y Obra.
En los últimos años este tipo de contrato está siendo más utilizado en los países de cultura anglosajona en detrimento del DBB. En concreto en Uk se está utilizando en proyectos públicos y con costes directos transparentes. En este caso el riesgo es compartido con el promotor.
4. Gestión Integrada del Proyecto = Integrated Project Delivery (IPD)
Es la evolución natural del DB o del Construction Management at Risk según su enfoque. Por eso es más utilizado en países con cultura anglosajona, donde en los últimos veinte años ya hay bastante más experiencia del constructor participando en la fase de diseño. También en los países nórdicos.
En este caso el riesgo y control es compartido y la gestión del modelo BIM también (o se definen inicialmente las tareas de cada miembro del equipo). Es un contrato como mínimo realizado entre promotor, arquitecto y constructor. Empiezan todos desde el inicio con una mentalidad colaborativa y win-win.
El término “FAST TRACK” utilizado también en España, es la ejecución de la obra a la par con el diseño. Un ejemplo es empezar con las cimentaciones y estructura sin tener definido el proyecto constructivo. Se utiliza en todas las formas de gestión anteriores. Utilizado sobretodo con promotores y empresas privadas. Para que una gestión de este tipo sea exitosa se requiere: (ver link)
- Planificación detallada
- No tener miedo al riesgo ni las prisas
- Participación inicial del constructor principal o industriales en fase de diseño
- Modelizar previamente con BIM
- En función de la tipología del proyecto puede ser necesario disponer de un almacén satélite cercano. Util sobretodo para abastecer a los equipos de obra cuando sea necesario y almacenar los equipos de instalaciones.
En este artículo de la revista “Architectural Record” que colabora con el Instituto Americano de Arquitectos (AIA) dando formación continua en el sector, podéis descubrir un poco más sobre el Fast Track. Expone que los proyectos Fast Track serán la norma en el futuro.
Y para acabar el post de hoy, aunque muchos ya lo saben, buenas noticias. La Directiva Europea aprobada en enero del 2014 de contratación con la administración pública (link) promueve la contratación por lotes para que las pymes puedan ofertar a la administración pública y se sustituirá el procedimiento negociado por el procedimiento competitivo con negociación. De esta forma se podrán realizar obras públicas utilizando contratos colaborativos, participando el constructor en el diseño o gestionando los proyectos por lotes. En el fondo, se pretende dotar al sector público de las mismas herramientas que el sector privado. No olvidemos además que la directiva también promueve la licitación electrónica, el BIM y la adjudicación según el ciclo de vida del activo.
No tiene sentido contratar gente inteligente y decirles que hacer; contratamos gente inteligente para que puedan decirnos que hacer». Steve Jobs
Siguiendo en la línea, el post muy interesante, y poniendo encima de la mesa lo esencial – la necesidad de colaborar. El win-win.
Es inevitable realizar una pequeña reflexión de como esta mentalidad colaborativa nos puede encajar a nosotros en nuestra península.
La figura del industrial ( o la subcontrata) y su forma de interactuar con la empresa constructora dista mucho que tenemos. La constructora es WIN- la subcontrata es LOSE.
Por mucho que queramos, y más a día de hoy en un escenario de crisis ( lo de los vientos favorables no se observa en la calle), lo del más barato y mejores condiciones de pago está a la orden del día. Todos se han bajado los pantalones para poder trabajar (baja de la constructora, + baja de la subcontrata, y todo en cadena)
En los IPD, el industrial tiene un papel clave y su opinión es tenida en cuenta, des del inicio. Pero por eso, hace falta tenerlo como colaborador, no como el que se come los «marrones», al que no pagamos, y al que siempre le «encasquetamos» con patatas todo.
En Finlandia, las empresas constructoras, incluso pagan la formación de sus subcontratas, para que en un entorno BIM, puedan aprender el lenguage, de intercambio de información y mejorar los flujos de trabajo. En ese país, los IPD ya tienen otro alcance.
Me temo, que mucho tendrán que cambiar las cosas. Aquí estamos por otras historias. La mentalidad del sector tiene que cambiar radicalmente. No basta en que la administración o particulares indaguen con los contratos IPD, sino que es necesario que las constructoras, se metan de lleno y que creen en ello. La única razón, que se me ocurre para que el cambio se produzca es don Dinero. Quizá, si con estos tipos de contratos, puedan tener más ganancias la cosa pueda que empiece. Pero de buenas a primeras, darle más poder a un industrial y tener un rol activo de colaborador me parece que no entra en los planes de las constructoras.
A los que hemos estado a pie de obra, los sabemos. Si el industrial habla con la propiedad / dirección de obra, sin nuestro consentimiento o permiso, no se puede tolerar por parte del contratista. Fijo que nos meten un gol . Si se da el caso ya estamos con una posible lucha de precios contradictorios entre todas las partes. Esto es un claro ejemplo de la luchas típicas, de la personalización del «WIN» individual.
Muy de acuerdo con el comentario de Agustí. Por otro lado,
(modo irónico «on») El sistema fast-track ya lo vimos en la época del boom: proyectos en los que cimentación y estructura no coincidían, instalaciones y albañilería que no coincidían, etc. (modo ironico «off»).
Lo que veo difícil es cómo concederán/gestionarán los ayuntamientos la licencia de obras para el sistema fast-track.
¿Será un nuevo agente interviente a lo largo de todo proyecto?
¿Y las OCT? ¿Cómo van a validar un proyecto en el que la estructura no está totalmente definida? ¿Y La compañía de seguros? ¿Qué informe redactará para la entidad financiera?
Como siempre, veo un grupo de gente con muchas ganas de hacer cosas (y de echar todas las horas del mundo para sacar un proyecto adelante) y otro grupo que necesita tener todo más que firmado antes de que el dpto. de riesgos apruebe la operación y la rueda empiece a girar. Y esos no tienen ninguna prisa. Ya la tuvieron cuando no había que tenerla y así nos fue.
Gracias Agustí y Guillermo por los comentarios. Mi enfoque es un pelín diferente al vuestro. Los industriales y constructoras harán lo que el cliente diga. Y si el cliente quiere hacer una obra con IPD también estarán de acuerdo. Por este motivo a quién hay que concienciar es al promotor, no al sector.
¿Y de cómo es posible empezar la obra sin tener un proyecto de construcción visado? Pues no sé que hacen en otros países, pero si el sector quiere ser más eficiente tendrá que dejar de pensar en «silos» y disminuir la burocracia. El sector está capacitado para estos nuevos planteamientos. Muchos hemos realizado obras redactando a la vez el proyecto modificado.